防城港成全国商品房去化周期最长城市楼市神话破灭房价腰斩
原标题：防城港成全国商品房去化周期最长城市：楼市神话破灭 房价腰斩
“有很多烂尾楼和空置房，却没什么人看房。”在防城港从事房产中介业务的周明告诉中国星空体育最新下载地址周刊，今年以来他一单未开，已经考虑转行，“送外卖或者做直播，先熬过这一阵再说”。
防城港这个位于广西南部的滨海城市，曾经是炒房者的热土。周明还记得2018年时防城港的盛况：那年4月末，海南发布了堪称全国最严的楼市调控政策“全域限购”，之后的防城港楼市如同被打了一针“强心剂”，短短几十天时间，房价飙升，从均价四五千元一平米到了9000元一平米。
“深圳的昨天就是防城港的今天，深圳的今天就是防城港的未来。”曾经略带夸张的营销广告，刺激着一拨又一拨的人群前来抢购，映衬着防城港当下几乎腰斩的房价和断崖式下跌的销量，显得尤为讽刺。
据克而瑞发布的百城库存月报，截至5月20日，广西防城港市的商品房去化周期高达152个月。如此推算，在不再建新房的情况下，光是卖完库存房就需要12年零7个月。
防城港，成了当前全国商品房去化周期最长的城市。
曾经的楼市神话
防城港犹如过山车般的楼市，在房价上涨之初，并不纯粹是“海市蜃楼”般毫无地基。
防城港与东盟各国陆海相连，是中国内陆腹地进入东盟国家最便捷的海陆门户。随着中国—东盟自由贸易区建设的加快、泛北部湾区域经济的合作与发展、广西北部湾经济区的开放开发，这里的区位优势不断提升。
防城港东兴市景观航拍。图/图虫创意
2018年海南的全域限购，更是为这里带来了新的发展契机。一夜之间，大批房产中介、渠道销售、炒房客将目光转向一海之隔的广西北海、防城港等小城。
相比当时三亚动辄数万一平米的房价，那会儿的防城港不过四五千一平米，似乎更能满足一些人的“海居梦”。
当年，国务院还批准成立了广西防城港边境旅游试验区。
广西桂土科技创始人、资深房地产研究人士吴宁告诉中国星空体育最新下载地址周刊，在一系列利好因素刺激下，2018年防城港楼市相当火爆，土地出让价格以及楼面价多次破纪录，楼市以及土地实现了量价齐涨。
国信房地产信息网数据显示，2017年时防城港土地出让面积为353万平方米，到2018年时近乎翻倍，达到689万平方米。
那时，走在防城港商业街上，仅房地产中介门面就有十多个，与之配套的装修、装饰、房屋托管、建材等楼市相关产业的店铺更比比皆是，“一房难求”是当时的真实写照。
与此同时，来自东北、江浙、山西等地的买家们一次性买下一层商铺或十几套房子的故事，几乎是不少防城港楼盘售楼人员都曾听闻或经历过的事情。
这样的购房热潮造就了曾经很火的“防城港免费一日游”旅行团。旅行团除了能一路游览如白浪滩、石角红树林保护区等防城港精华景点，还能品尝地方特色美食，有时甚至有免费小礼品赠送。
不过，在游玩过程中，顺带看几个楼盘，参观一下样板间也成了当地房产代理圈约定俗成的销售套路。虽然一路下来费用高昂，但是只要一个团中能有一位客户下单，那么基本上就能稳赚不赔。
当时有媒体报道，一些传销组织还借着“看房一日游”名义，大肆宣讲北部湾经济区的开发潜力、防城港房地产市场的投资潜力等，诱使不深入了解当地情况的外地观光客买房，并进入传销等非法组织。
当然，传销缔造不了这么庞大的楼市神话，防城港令人侧目的热销数据，主要还是来自源源不断的外来炒房客。
据防城港房产网统计数据显示，2018年防城港市（含港口区、防城区、东兴市）共计销售商品房48486套，相比2017年增长85.46%。
周明对中国星空体育最新下载地址周刊说，那些年只要走在防城港市，随处可见正在开发建设中的楼盘，高高的塔吊和城市的天际线融为一体，“只是没人想到不过几年光景，曾经欣欣向荣的景象已被大量的烂尾楼和空置房替代”。
严重依赖外销
在防城港的楼市神话中，“渠道销售”在里面的“作用”不可或缺。
防城港下辖港口区、防城区、东兴市和上思县。其中防城区是老城区，大都是当地人居住，港口区是新区，新建的楼盘主要集中在这个区域。
防城港市某地产项目负责人赵峰告诉中国星空体育最新下载地址周刊，港口区的购房者大都来自外地，外销接近90%，“基本上全靠渠道，佣金返点稳定在10个点左右，有时候能达20多个点”。
吴宁也谈到，在北部湾的几个城市中，防城港历来给到渠道的佣金最高，“刚开始一平米返点五六百，后来就涨到1000元”。
以一套80平米，总价40万的房子为例，如果一平米返点1000元，那将近8万的费用要给到渠道方。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向中国星空体育最新下载地址周刊表示，虽然过去几年防城港因为众多利好因素叠加，使得楼市一度迎来“小跃进”，但这里的短板一直很明显。
作为一个常住人口只有100多万的边境小城，防城港本地购房需求并不高，且自身体量并不足以支撑这一房价，严重依赖外销。
而高昂的获客成本也在一定程度上损害了当地楼市生态。“需要大海捞针一般从全国各地寻找客户，来回的机票、食宿以及接待，并不是一笔小数目。”严跃进说。图片来源：克而瑞数据系统
疫情被认为是压倒防城港楼市的“最后一根稻草”。
克而瑞数据系统显示，2019年防城港商品住宅成交面积为246.07万平米，而到2020年只有135.6万平米，几近腰斩；到了2021年，更是下降到93.06万平米，成交面积进一步下跌。
防城港位于大陆海岸线最西南端，其下辖的东兴市更是直接与越南接壤，这让防城港的边贸、渔业和旅游业兴盛同时，也让该市面临着严峻的疫情外防输入考验。
在东兴市已发现的疫情中，大部分都指向境外人员或境外物品接触。
从今年2月下旬起，东兴开启了长达三个月的疫情封控管理，并因为过长时间封控引起了广泛关注。但在所有人以为这轮疫情将在5月底进入扫尾阶段时，5月31日疫情又卷土重来。
赵峰的客人主要来自东北和西北区域，严峻的疫情形势和高昂的隔离成本让绝大多数外地购房者望而却步。
今年以来，他们在防城港的楼盘到访量下降了85%，成交量下降了70%，而所售楼盘的价格已经跌到5000元一平米以下，接近2018年时的市场价。
此外，防城港作为一个新兴的城市，并没有形成比较聚集的生活区，其楼盘大都比较分散，难以形成一个系统、全面的新生态。
2022年防城港政府工作报告中提到，当前房地产领域等一些历史遗留问题有待加快解决，仍是当下防城港面临的主要困难之一。
“伤筋动骨在所难免”
国家统计局5月16日公布的数据显示，今年4月末，我国商品房待售面积55735万平方米，同比增长8.4%。其中，住宅待售面积增长14.8%。4月份我国房地产开发景气指数（简称国房景气指数）为95.89。
通常情况下，国房景气指数100点是最合适的景气水平，95至105点之间为适度景气水平，95以下为较低景气水平。
在大环境如此萧条的情况下，再加上防城港严峻的疫情防控形势，当地商品房去化压力可想而知。
3月20日，广西下调部分城市房贷首付比例，其中在北海、防城港首次购买普通商品住房的商贷最低首付款比例由25%调整为20%，进一步降低居民购房门槛，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。
但从成交数据来看，该政策并未达到预期效果。吴宁谈到，在疫情过去之后，当地楼市会有一定恢复，但“伤筋动骨免不了”。
不过，对于有媒体报道的长达12年零7个月去化周期的说法，长期关注防城港楼市的吴宁认为，这个数据不具备可参考性。
“成交量低的情况下，哪怕库存并不是很高，其去化周期也会很长。”吴宁解释道。他认为当下防城港245.75万平米的库存面积并不算多，只是由于上半年疫情封控导致成交量断崖式下跌，以此为基数得出的数据才会显得如此夸张。
“等疫情过去，成交量恢复之后，即便再难回到全盛时期，防城港去化周期预估也就两三年时间。”他说。
赵峰认为，过去防城港的房价有一定泡沫在里面，但随着市场的逐渐成熟与规范，这部分泡沫被慢慢压缩，逐渐趋于理性，“现在已经处于楼市冰点，总归会慢慢好转”。
但防城港要恢复元气，还得下大力气，毕竟楼市只涨不跌的神话早已破灭，在房住不炒的大基调下，生育率的下跌以及消费市场的不景气，在一定程度上打击了购房者热情。
严跃进表示，防城港可以进一步加大宣传，大力发展旅游观光业。同时，加强防城港市的政策支持与基础设施建设，加大城市吸引力，“不能过度依赖外销，还得加强自身建设”。
防城港位于西南边陲，在助企纾困和营商环境优化方面很难比肩一二线城市，严跃进说。他建议当地出台针对性的政策对楼市进行扶持。
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